房地产企业成本控制研究

2015-01-04 12:37:05 通彩五金 276

成本管理与控制是企业求得生存与可持续发展的保障。房地产企业只有将成本降低至房产的行业平均水平之下,与其他房产公司拉开距离才可能具有竞争优势,从而进行不降价竞争,提高单位利润率并进而提高整个企业的总利润水平和投资回报率。由于近年来房地产企业面对多重挑战,企业的赢利模式也开始从粗放的土地赢利模式向精细的产品赢利模式转变,在这种环境下,如何对房地产开发成本进行控制,从而使企业立于不败之地,已经成为每一个房地产企业必须面对的重要问题。
  关键词:房地产 成本控制 技术创新
  
  在当今的市场经济环境下,企业之间竞争非常激烈,怎样在如此激烈的竞争中求生存、求发展是摆在房地产企业面前的一个重要课题。房地产企业应在开发合适畅销产品的基础上,尽可能的降低成本,这是很多房地产企业必须重视的问题,也是工作难点和重点。
  一、房地产企业中成本控制的内容
  房价由于受到成本的影响,成本越低低,房价就越有下调的空间,以此提高企业的竞争力,随之而来的必然是利润的大幅提升。房地产企业中成本控制应以项目设计阶段、招标投标阶段、施工阶段、竣工阶段等几个阶段为重点,进行系统的控制。
  对于企业的项目设计阶段来说,设计阶段的成本控制是项目建设过程中的重点,因此房地产企业应重点注意这个阶段的控制。对于企业的施工阶段来说,施工阶段的成本控制内容主要是对编制成本计划和工作流程图、对经济技术变更进行比较、进行项目工程计量、定期进行工程费用超支分析、及时掌握有关部门的各种定额和收费标准的变化等方面的控制。对于企业的施工阶段来说,这一阶段的成本控制内容主要是加强对履约行为的控制。对于企业的竣工阶段来说,这一阶段的成本控制内容主要是对竣工后送审的工程量核实方面的的控制。
  二、房地产企业成本控制的原则
  成本控制的过程就是房地产企业通过运用科学的管理和组织方法使人、材、机的组合不断优化进而用最小的成本来实现最好的效果。成本控制要做到以主动控制为主,尽量变被动为主动并加以控制,同时对无法主动控制的因素进行跟踪和事后控制。为此,在成本控制过程中要坚持以下原则:
  (一)房地产企业应遵循节约的原则
  节约就是施工中人力、物力和财力的节省,是成本控制的基本原则。但是必须明确的是节约绝对不是消极的限制与不合理的费用削减,而是要积极创造条件,要着眼于成本的事前监督、过程控制,在实施过程中经常通过科学的评估,以优化施工方案。
  (二)房地产企业应遵循全面控制的原则
  全面控制原则包括两个涵义——全员控制和全过程控制。全员控制是指成本控制涉及组织中的所有部门、班组和员工的工作,并与每一个员工的切身利益有关,因此应充分调动每个部门、班组和每一个员工控制成本,关心成本的积极性,真正树立起全员控制的观念。全过程成本控制是指成本的发生涉及项目整个周期,从施工准备开始,经施工过程至竣工移交后的保修期结束。
  (三)房地产企业应遵循动态控制的原则
  成本控制是在不断变化的环境下进行的管理活动,所以必须坚持动态控制的原则。所谓动态控制就是将工、料、机等投入到施工过程中,全程收集和实时更新成本发生的实际值,并与目标值相比较,测算衡量执行效果,若无偏差,则继续进行,否则要找出具体原因,采取相应措施。
  (四)房地产企业应遵循目标控制的原则
  目标管理是管理活动的基本技术和方法。它是把计划的方针、任务、目标和措施等逐一分解到具体的组织或个人。在实施目标管理的过程中,目标的设定应切实可行,越具体越好,以便于可以将任务分派到个人,做到责、权、利相结合,对责任部门的业绩进行检查和考评,并同其工资、奖金挂钩,做到奖惩分明。
  三、房地产企业成本控制的措施
  (一)房地产企业设计阶段的成本控制
  房地产企业设计阶段的成本控制是整个成本控制的关键与重点。尽管设计阶段的费用在整个建设工程过程中所占比例不大,但对工程造价的影响很大,能达到75%以上。由此可见,房地产企业设计质量的好坏会直接影响到建设费用的多少和建设工期的长短,决定人力、物力和财力投入的数量。因此,合理科学的房地产设计可大幅降低造价成本。因此,设计阶段对项目投资的影响是极大的。
  1、房地产企业应采用合同约束措施,有效控制产品造价
  针对设计人员经济观念淡薄,设计变更随心所欲。房地产企业应在设计合同的经济条款上,增加设计变更及修改的费用额度限制条款,采取一定的约束是对设计规范、工程质量与预算指标等各方面进行控制的一种举措。
  2、房地产企业应推行设计招标,择优选择设计单位
  房地产企业应积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法,以此来将工程主体及配套的围护、绿化等都放在一起进行招标,并组织有关专家进行综合评比,这样就既选出好的设计单位,又可促进设计方在项目整体布局上的开拓创新。
3、房地产企业应开展限额设计,进而控制造价
  房地产企业应积极推行限额设计,建立健全的设计经济责任制。设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额,熟悉建筑材料预算价格,然后按项目投资估算,控制初步设计及概算,再用初步设计概算控制施工图设计及概算。严格控制设计变更,以保证投资限额不被轻易突破。房地产企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合,及时提供可靠的工程基础资料。
  (二)房地产企业招标投标阶段的成本控制
  1、项目招标工程中的成本控制
  工程招标投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面,通过招投标房地产企业择优选择施工单位,这对项目投资以及质量的控制等方面都有至关重要的作用。
  2、做好合同的签定工作
  房地产企业应按合同内容明确协议条款,对合同中涉及的费用处理问题都应有明确的约定。在签定的过程中,对招标文件和设计中不明确内容,通过谈判争取得到有利于低价的合同条款。此外,应争取工程保险、工程担保等风险控制措施,使风险得到适当转移、有效分散和合理规避,提高工程造价的控制效果。
  (三)房地产企业施工阶段的成本控制
  施工阶段是房地产商资金投入最大的阶段,是合同的具体化。加强施工控制,就是加强履约行为的控制。这一阶段成本控制工作的主要包括以下几个方面:
  1、 用经济措施进行项目投资的有效控制
  房地产企业应严格控制现场经费和总部管理费,合理使用广告策划、销售代理等,减少销售成本,最大限度地降低静态投资。
  2、 从技术措施上展开项目投资的有效控制
  房地产企业应在对主要施工技术方案做好论证的基础上,广泛应用新材料,并想方设法在技术上实施项目投资的控制,技术措施是实施项目投资的必要保证。
  3、 从管理模式上着手,建立建设监理制,追求投资的有效控制
  房地产企业应按照监理规定和实施细则,从工程管理机制上建立健全的投资控制系统。同时做好月度工程进度款审核,避免投资失控。工程进度款的审核,对经监理方确定的工程量,按合同约定的计价依据,套用材料单价及费用定额进行核价后支付相应的工程进度款。
  4、抓好合同管理,减少工程索赔
  房地产企业在施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。针对目前工程量清单报价,施工单位往往采取“低价中标,索赔赢利”的方式承揽工程。作为业主方造价管理人员要做到事前把关,主动监控,严格审核工程变更,从工程结构、使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更,以减少不必要的工程费用支出,避免投资失控。
  (四)房地产企业竣工阶段的成本控制
  该阶段是成本控制的最后阶段。房地产企业应根据有关法规规定,认真审核工程款,以政策为依据,对送审的决算进行核实工程量,落实签证费用,使审核后的结算真正体现出工程的实际造价。
  房地产企业的成本控制是一门综合学科,只有做好各方综合平衡,才能做到成本控制的直接有效。在房地产企业中必须对影响成本的各个阶段实施全过程的控制,以利于房地产企业资金的合理流动,实现投资的良性循环。